稅務

在英置業：BNO持有人買樓的印花稅（SDLT）須知

整理GOV.UK與HMRC指引寫明的英格蘭及北愛爾蘭買住宅物業土地印花稅規則與可負擔置業計劃，成交後14日內須遞交申報並繳稅，本文不涵蓋按揭批核。

bno.hk · 23/5/2026 · 13 min read

在英格蘭和北愛爾蘭買住宅物業，通常要繳土地印花稅（SDLT）。買家須在交易完成後14日內向英國稅務及海關總署（HMRC）遞交申報並繳稅。非英國居民買家按較高的稅率計稅，另加2個百分點的附加稅；首次置業寬免和額外物業的較高稅率則各有條件。

本文只整理英國政府（GOV.UK 及 HMRC）公開指引寫明的稅務規則，範圍限於英格蘭和北愛爾蘭的住宅物業。本文所依據的官方頁面未涵蓋按揭批核，故本文不涵蓋按揭產品與批核。本站並非官方網站。

何時要繳土地印花稅

GOV.UK 土地印花稅指引的「概覽」分頁寫，在英格蘭和北愛爾蘭買入超過某個價格的物業或土地，須繳 SDLT。位於蘇格蘭的物業改繳土地和建築交易稅（LBTT）；位於威爾斯的物業，若交易在2018年4月1日或之後完成，則繳土地交易稅（LTT）。

同一分頁列出的繳稅情況包括：購買永久業權（freehold）物業、購買新的或現有的租約業權（leasehold）、透過共有產權計劃購買物業，以及以付款為代價接收土地或物業的轉讓，例如承接按揭或購入房屋的部分股份。

起徵門檻方面，分頁寫住宅物業為 £125,000。首次置業者購買價值 £500,000 或以下的住宅物業，門檻為 £300,000。買價低於門檻時，無須繳 SDLT。

計算 SDLT 的代價（consideration）通常是買入物業的價格。分頁另寫，代價有時可能包括貨品、工程或服務、債務的豁免或轉移，包括任何未償還按揭的價值。

住宅物業稅率

「住宅物業稅率」分頁寫，購買房屋或單位等住宅物業時，通常按物價的不同部分分段計稅。以下級距按分頁原文轉述，分頁以2025年4月的交易作計算示例：

物業價格的部分稅率
不超過 £125,0000%
£125,001 至 £250,000 的部分2%
£250,001 至 £925,000 的部分5%
£925,001 至 £1.5 million 的部分10%
超過 £1.5 million 的部分12%

分頁示例是：2025年4月購入一間售價 £295,000 的房屋，首 £125,000 以 0% 計，為 £0；第二段 £125,000 以 2% 計，為 £2,500；最後 £45,000 以 5% 計，為 £2,250；合計 SDLT 為 £4,750。

買家在計算前，應以 GOV.UK 的現行頁面為準。

首次置業寬免

「住宅物業稅率」分頁寫，如所買的物業是你的首個居所，可申請寬免。分頁的條件是，你和同時購買的其他人都是首次置業者。

按分頁所列，首次置業者購買價格不超過 £300,000 的物業時無須繳稅；價格在 £300,001 至 £500,000 的部分，以 5% 計。分頁示例是：首次置業者購買 £500,000 的物業，應繳 SDLT 為 £10,000。

同一分頁另寫，如價格超過 £500,000，便不能申請寬免，應按曾經置業者的規則計稅。

「非英國居民的土地印花稅稅率」指引的示例則寫，代價超過 £625,000 時，首次置業寬免不適用於該示例買家。兩處說法不同，本文照引，不作解釋。

額外物業的較高稅率

「住宅物業稅率」分頁寫，如購入新的住宅物業後，你將擁有一個以上的住宅物業，通常要在上述稅率之上加 5%。

分頁另列出一項情況：如果所買物業是用來取代你的主要居所，並且同時符合以下兩點，便不需繳這額外的 5%：所買物業用來取代主要居所；原主要居所在新購交易完成後的36個月內售出。若在新購完成當日仍未售出原主要居所，便要按較高稅率繳稅。分頁亦說明，買家可查核自己是否符合退還較高稅率的資格。

非英國居民的附加稅率

「非英國居民的土地印花稅稅率」指引寫，由2021年4月1日起，在英格蘭和北愛爾蘭購買住宅物業的非英國居民，適用不同的稅率。稅率比英國居民適用的稅率高2個百分點。附加稅適用於購買永久業權的住宅物業，也適用於租約業權的住宅物業。

同一指引寫，附加稅適用於「非英國居民交易」，即使買家打算住在該物業，亦適用；不論買家是否已擁有住宅物業，也適用。分頁另寫，一些情況可能毋須繳附加稅，例如非住宅或混合用途的物業，以及授出時剩餘租期為7年或以下的租約。分頁亦列出部分交易的例外，須按該頁所載條件判斷。

附加稅的起徵條件，分頁寫如下：

  • 購買永久業權住宅物業，代價為 £40,000 或以上，而其中一名或以上買家屬非英國居民。
  • 購買租約業權住宅物業，溢價為 £40,000 或以上，或相關租金為 £1,000 或以上，而其中一名或以上買家屬非英國居民，且所購入的權益不是剩餘租期為7年或以下的租約。

個人買家如何判定是否非英國居民

同一指引寫，個人買家如在購買前的12個月內，在英國境內停留不足183日，即屬於該稅項下的「非英國居民」。計算日數時，以每日終結時是否身處英國為準，並計入整個英國境內的日數，不只計英格蘭或北愛爾蘭的日數。

判定時不看國籍、公民身份，也不看英國《法定居住測試》下的居民身份。分頁另寫，居英權（right to reside in the UK）狀況，以及英國的任何簽證政策，包括適用於英國國民（海外）護照持有人的政策，與判定是否非英國居民無關。

分頁寫，判定居住身份的關鍵日期是「交易生效日」。這通常是完成日；如合約已有實質履行，且日期較早，則以實質履行的日期為準。

共同購買與其他類別

分頁寫，多人共同購買時，各買家須分別套用判定。如其中任何一名買家在該交易中屬非英國居民，則全體買家都被視為非英國居民。

分頁另寫，夫婦或民事伴侶共同購買時，如二人沒有分居，且都不是信託的受託人，其中一人屬英國居民，則兩人都被視為英國居民。

分頁亦另有針對公司、合夥企業及信託的判定規則，並有共同業權認可合約計劃（CoACS）與代替性物業融資的分類。本文不逐一展開，有關買家應按指引原文或諮詢專業人士判斷。

附加稅示例

「非英國居民的土地印花稅稅率」指引的示例是：買家於2025年4月1日購入英格蘭一項售價 £700,000 的住宅物業。該買家沒有其他物業，作為首次置業者，因代價超過 £625,000，首次置業寬免不適用。該買家在2024年4月1日至2025年3月31日期間在英國停留77日，因此屬非英國居民。

按示例，首 £125,000 以 2% 計，為 £2,500；£125,001 至 £250,000 以 4% 計，為 £5,000；£250,001 至 £700,000 以 7% 計，為 £31,500。合計 SDLT 為 £39,000。

附加稅退款

同一指引寫，個人買家如符合條件，可申請退還2%的附加稅；如交易有多於一名買家，則只有在所有買家均為個人，並且各自符合居住規則的情況下，才可申請退款。條件是購買後，在一段連續365日內於英國停留最少183日，而該段365日須落在交易生效日前364日至生效日後365日之間的兩年期內。申請方式是修改 SDLT 申報，須於交易生效日後兩年內提出，並在符合居住條件之後辦理。

申報與繳稅期限

「概覽」分頁寫，買家須在完成後14日內向 HMRC 遞交 SDLT 申報並繳稅。若委任律師、代理人或產權代理，他們通常會在完成當日代為遞交申報及繳稅，再把稅款加入其收費。若他們沒有這樣做，買家可自行遞交申報並繳稅。

分頁另寫，如未在完成後14日內遞交申報及繳稅，可能會被徵收罰款和利息。

「非英國居民的土地印花稅稅率」指引寫，申報須在交易生效日起14日內遞交，繳稅可在申報送交 HMRC 後隨即辦理。

共有產權物業

「共有產權物業」分頁寫，透過認可公共機構營運的共有產權計劃購買物業，可能要繳 SDLT。買家可以選擇一次性按物業市值繳稅（即「市值選擇」），或分期繳稅。

按市值選擇時，須按物業的整體市值計算稅款，即使只買部分份額。分頁示例是：以 £140,000 購入市值 £280,000 物業的50%份額。首 £125,000 以 0% 計，為 £0；第二段 £125,000 以 2% 計，為 £2,500；最後 £30,000 以 5% 計，為 £1,500。合計 SDLT 為 £4,000。分頁寫，之後即使買入更多份額，也無須再繳 SDLT。

若選擇分期繳稅，首次付款以租約溢價計算，溢價高於住宅門檻時需付；另外，若租期內租金的淨現值（net present value）超過門檻，可能需要加繳 SDLT，超出門檻的部分按1%計算。溢價低於門檻時，此時無須繳稅，但仍須遞交申報。分頁另寫，購入更多份額時，在擁有份額超過80%之前，無須再繳 SDLT 或遞交申報。

政府的可負擔置業計劃

GOV.UK「可負擔置業計劃」頁面列出的政府財政支援類別如下：

  • 英格蘭：首次置業者可低於市值購買住宅。
  • 全英國：共有產權計劃。
  • 英格蘭：租客可獲較低的租金付款，協助儲起首期。
  • 蘇格蘭及威爾斯：協助建屋或聘人建屋的貸款。
  • 威爾斯：首次置業者購買新建住宅的貸款。

同一頁寫，Help to Buy ISA 已不能再開立，但仍可開立終身儲蓄戶口（Lifetime ISA），用於儲蓄首個居所。頁面亦提到，為租住地方議會或房屋協會物業的租戶，另有相關計劃。各計劃的申請資格，本文不展開。

常見問題

買住宅物業一定要繳土地印花稅嗎？

不一定。「概覽」分頁寫，買價低於門檻時無須繳 SDLT。住宅門檻為 £125,000；首次置業者購買價值 £500,000 或以下的住宅物業，門檻為 £300,000。

首次置業寬免的價格上限是多少？

「住宅物業稅率」分頁寫，價格超過 £500,000 便不能申請寬免。「非英國居民的土地印花稅稅率」指引的示例則寫，代價超過 £625,000 時，首次置業寬免不適用於該示例買家。兩處說法不同，本文照引。

持 BNO 護照就會被視為非英國居民嗎？

不會以護照或簽證身份作判定。「非英國居民的土地印花稅稅率」指引寫，個人買家以購買前12個月內在英國停留的日數，判定是否不足183日；若你們當中任何一人就該項交易而言屬非英國居民，則所有買家都被視為非英國居民。若你們已婚或屬民事伴侶、一同買入該物業、沒有分居，而且雙方都不是以財產授予受託人的身份行事，那麼只要其中一人就該項交易而言屬英國居民，你們雙方都被視為英國居民。公司和信託另有規則。英國簽證政策，包括適用於英國國民（海外）護照持有人的政策，以及居英權狀況，與判定無關。

按揭批核條件由誰決定？

本文來源未涵蓋按揭批核。

非英國居民的附加稅可以退還嗎？

申請方式及期限見上文「附加稅退款」一節。

資料來源

以上來源於2026年10月11日查閱。本站並非官方網站，內容不構成移民意見，一切以 GOV.UK 為準。