英國租屋信用審查與擔保人

信用審查和擔保人都屬於業主或代理的做法。GOV.UK 的《How to rent》清單只提到，部分業主可能會要求有人為租金作擔保。本文整理的是官方指引寫明的內容，範圍限於英格蘭的私人租屋，包括 Right to Rent 核查、租前與租住期間的主要要點、按金上限與保障，以及按金追討。按金保障方面，英格蘭與威爾斯的按金可登記於租住按金保障（TDP）計劃，蘇格蘭和北愛爾蘭另設獨立計劃，本文不作討論。

Right to Rent 核查怎樣進行

「《How to rent》清單」的「1. Before you start」部分寫，英格蘭的業主必須在租約開始日前，核查所有 18 歲或以上的人是否有租屋權利。核查分三種方式：人手文件核對、經身份服務供應商（IDSP）進行的身份核實，以及內政部的網上查核服務。清單寫，業主不能指定租客選擇哪一種，但並非每個人都能使用網上服務。

「證明租屋權利（Right to Rent）指引」的「概覽」分頁寫，在威爾斯、蘇格蘭和北愛爾蘭不需要證明租屋權利。在英格蘭，英國或愛爾蘭公民可以向業主出示以下其中一項：英國護照（現行或已過期）、愛爾蘭護照或護照卡（現行或已過期），或英國公民身份的註冊或入籍證明書。如果沒有上述證件，原文寫可能可以使用其他文件。同一分頁又寫，英國或愛爾蘭公民可能可以使用 IDSP 證明租屋權利，不必把文件交給業主核對，可以先問業主是否提供這個選項。

非英國或愛爾蘭公民，可以用分享碼，或原本的移民文件。原文寫租客可以自行選擇，又寫業主不能因為你提供合資格的移民文件而不是分享碼，就拒絕你的申請。如果未能證明，業主可以要求內政部進行 right to rent 查核，以確認你能否在英格蘭租屋。英聯邦公民可能可以透過 Windrush 計劃取得證明文件。

「網上取得分享碼」分頁寫，非英國或愛爾蘭公民可以取得分享碼。英國或英聯邦公民如持有證明居留權的數碼資格證明，也可以取得分享碼。如果資格證明是護照內的貼紙，則不能取得分享碼，但可以申請數碼資格證明。分享碼讓業主核實你能否租屋，以及可以租住的期限。

使用這項服務取得分享碼的，包括持有生物識別居留許可（BRP）的人，以及持有英國簽證及移民局（UKVI）帳戶的人。原文寫，BRP 上所印的到期日之後 18 個月內仍可使用這項服務。取得分享碼時，需要提供出生日期，以及 BRP、護照或國民身份證的相關資料。原文又寫，如果不能使用這項服務，仍可以用原本的移民文件證明租屋權利。

「使用移民文件」分頁寫，非英國或愛爾蘭公民可以使用的文件包括護照、內政部發出的旅行證件，以及獲准在英國逗留時發給的移民身份文件。這些文件須有內政部的批註，例如印章或貼紙，批註須寫明持有人屬於以下情況，包括：無限期居留（定居）、沒有逗留期限、英國居留權的資格證明、豁免移民管制、有時限的逗留或留英許可，以及重返英國的資格證明。如果屬於有時限的逗留，該期限須涵蓋你的租住期間。

文件通常須仍然有效。原文寫，如果是護照並顯示上述部分情況，過期亦可使用。同一分頁寫，實體的生物識別居留許可（BRP）或證件不能再用於證明租屋權利，租客須改為取得分享碼。如果沒有原本的移民文件，你可能可以取得分享碼。

租前：費用與按金上限

「《How to rent》清單」的「1. Before you start」部分寫，自 2019 年 6 月 1 日起，大部分與租約相關的費用受到禁止。為保留物業而收取的費用是准許的，但必須可以退還，而且不能超過一星期租金。同一部分又寫，看樓費和租約設立費不獲准許。

同一部分寫，租客在租約開始時須付的按金設有上限，按全年租金分為兩檔：

全年租金	按金上限
少於 £50,000	最多 5 星期租金
£50,000 或以上	最多 6 星期租金

按金須在租約結束時可以退還，原文寫通常以租金已付及物業保持良好狀況為條件，而且租約期間須受到「保障」。

「《How to rent》清單」的「2. Looking for your new home」部分的「Permitted fees」小節，列出准許收取的費用，包括租金、上述上限內可退還的租屋按金、上限為一星期租金的可退還保留物業按金、租客要求提早終止租約時的相關付款，以及水電煤、通訊服務、電視牌照和市政稅的付款。小節也寫，依租約規定的逾期租金罰款，以及遺失鎖匙或門禁裝置的更換費，在適用情況下可以收取。除准許的費用外，其他費用都受到禁止。原文列舉的禁收項目包括看樓費、租約設立費、退租費和第三方費用。

《How to rent》指引寫明，代理若收取租客款項，應確認其是客戶款項保障計劃的成員。清單寫，業主須提供自己的姓名，以及可在英格蘭或威爾斯送達書面通知的地址。原文寫，在業主提供這些資料之前，租金不算合法到期。

租住期間與退租要點

「《How to rent》清單」的「4. Living in your rented home」部分寫，如果租金逾期超過 14 日，你可能須繳付逾期費。原文寫，《租屋費用法》把這項費用限於未付金額的利息，上限為英倫銀行基準利率加 3%，業主或代理不能就此另收其他費用。同一部分寫，進行維修或裝修前須先取得業主同意。原文又寫，業主的保險不會涵蓋租客的物品，因此值得考慮為家居物品購買保險。

同一部分列出業主的責任。業主必須在進入你的居所前取得你的許可，並至少提前 24 小時通知，以便進行維修等探訪。原文寫，業主或代理在未獲明確許可的情況下，無權進入你的居所。

「《How to rent》清單」的「5. At the end of the fixed period」部分寫，退租前應確保租金已付清，不應因為以為會從按金扣除而扣留租金。清單建議你按照入住時的 inventory 清理物業，並拍照記錄退租時的狀況。原文寫，若未歸還全套鎖匙，業主可能會就更換門鎖向你收費。清單又寫，應嘗試在場參與業主的驗屋，如不同意擬扣除的款項，可以聯絡相關的按金保障計劃。

按金保障與追討

「租屋按金保障指引」的「概覽」分頁寫，如果你是以 assured periodic tenancy（APT）租住，業主須在收到按金後 30 日內，把按金放入政府認可的按金保障計劃。分頁列出的英格蘭及威爾斯計劃包括 Deposit Protection Service、MyDeposits（包括原由 Capita 持有的按金），以及 Tenancy Deposit Scheme。同一分頁又寫，assured shorthold tenancy 於 2026 年 5 月 1 日被 APT 取代，而非以 APT 租住的，業主可以接受貴重物品（例如汽車或手錶）代替金錢作按金，但這些物品不受計劃保障。

「《How to rent》清單」的「3. When you’ve found a place」部分寫，如果你已支付按金，業主必須在 30 日內把按金放入政府認可的計劃，並向你提供法定規定的資料。清單寫，你應確保取得業主提供的官方資料，並了解退還按金的程序。

「租屋按金保障指引」的「概覽」分頁又寫，業主須在雙方同意應退還的金額後 10 日內退還按金。如果雙方有爭議，按金會維持受計劃保障，直至問題解決為止。同一分頁寫，業主不必為保留物業的款項提供保障。租客成為租戶後，該款項便變為按金，業主須加以保障。即使按金由他人支付，例如租金按金計劃或父母，業主仍須使用按金保障計劃。

「若業主未有保障按金」分頁寫，如果你不確定按金是否已受保障，可以聯絡相關的按金保障計劃。分頁又寫，如果認為業主在應該使用計劃時未有使用，可以向所在地的郡法院申請。寫信給業主可以比上法院較快和較便宜。

若懷疑按金未有受保障，可以按以下次序處理：

聯絡按金保障計劃，確認按金是否已受保障。
寫信給業主，嘗試達成協議。
如仍無法達成協議，向所在地的郡法院申請。

分頁寫，申請法院前應先取得法律意見，但原文寫無須聘請律師。申請時使用表格 N208（Claim form）。法院費用為 £387，如果勝訴，可以向業主追回。如果你領取若干福利或收入偏低，可以申請減免法院費用。

分頁又寫，如果法院認定業主未有保障按金，可以命令業主退還按金，或在 14 日內把按金存入計劃的銀行戶口。法院也可能命令業主在命令作出後 14 日內，向你支付最多三倍按金的款項。

常見問題

英格蘭的業主一定要核查租客的租屋權利嗎？

「《How to rent》清單」的「1. Before you start」部分寫，英格蘭的業主必須在租約開始日前，核查所有 18 歲或以上的人是否有租屋權利。核查方式可以是人手文件核對、IDSP 的身份核實，或內政部的網上查核服務，由租客選擇。

業主可以要求擔保人嗎？

「《How to rent》清單」只寫，部分業主可能會要求有人為租金作擔保。清單又寫，如果你沒有擔保人，可以向 Shelter 尋求意見。信用審查與擔保人屬於業主或代理的做法，本文不評論其條件。

按金沒有放入保障計劃，可以怎樣追討？

先聯絡按金保障計劃確認狀況，再寫信給業主嘗試協商。如果仍無法解決，而業主在應該使用計劃時未有使用，可以向所在地的郡法院申請，法院費用為 £387。

資料來源

本文查閱日期為 2026 年 10 月 11 日。bno.hk 並非官方網站，本文內容不構成移民意見或法律意見，一切以 GOV.UK 公布的內容為準。